洋房、叠墅、大平层谁才是改善之王？
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在聊今天这个话题之前，我们需要回顾一下之前文章的要点——什么是好房？
中国的国情，不允许大部分国民都住上美帝那样的大独栋，这不现实，我们需要符合自己国情的好房。
市场的现状，中国不缺房子，但中国缺好房子，大量的缺好房子。
国家治理和发展的需要，绝大多数普通民众不可能通过房产成为“食利阶层”，因此，只有绝少部分拥有核心资源和舒适居住条件的真?好房才可以实现最初级的“财富自由”。
悬在头上的房地产税迟早要来，为了财富的代际传承，我们需要流动性强，持有成本最低的好房。所以，拒绝CEO盘（独栋、双拼、真?大平层pass）
社会的基本形态是金字塔分布。中国目前的阶段是顶层的富豪阶层人数基本稳定（CEO产品需求量小且稳定），底层刚需随着人口自然增长的放缓需求有萎缩的风险（刚需不是投资首选）。
而随着国势的不断上升，中产阶级人数在蓬勃的增长（改善型产品会是未来的主流需求）。
以前的时代是大家没房买房的时代，以后的时代是大家有房换房的时代。
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未来想要已经有房的人愿意接受你的房子，先决条件是你的房子本身就具有更多的价值点和稀缺性。也就是说在购房时就要采用尽可能严苛的选房标准，拒绝“伪豪宅”。
伪豪宅：物业形态看着很高级，实际居住体验很差的房子，苏州市面上大把，以后慢慢喷，属于严重浪费土地资源。
改善房源的指导思想：
1、在实力允许的条件下，尽可能选择高一级别的物业类型
2、保证产品的相对稀缺性，也就是说改善的最低标准也要为洋房（极少数拥有景观优势的高层大平层除外）
3、居住舒适性全面超越上一物业形态，不留死角（拒绝伪豪宅）
三宅一生：刚需，刚改，终改
你们口中的“三宅一生”莫非是我？
刚需的业态：高层、小高层、洋房，均以小户为主
刚改的业态：大户高层、小高层、洋房或复式高层、小高层、洋房
终改的业态：洋房、叠墅、伪?大平层
可以看出，洋房的实用性最强，可以跨越从刚需到终改三个阶段，但实际上很难做到，因为除了物业形态之外，小区的环境和品质也很重要，同样是洋房，不同小区之间的品质差距也很大。
我们认为，无论处于人生的哪个阶段，人们总体上对于居住品质的要求是往上走的，因此：
刚需阶段的选择相对简单，预算不足时选小户高层，能上车就好，预算宽裕的尽可能的选择小户洋房。
刚改阶段，由于附加值高，复式高层、复式小高层和普通洋房之间就居住舒适度并没有绝对的差距，究竟哪种业态更有吸引力，就要看具体产品设计了。
在现阶段，3.x代的复式产品还在不断的优化改善当中，尚未稳定成型，选择之时需要较多的专业能力，属于慎重选购的类型，相对来说，在这个阶段，最具有优势的是复式洋房产品。
终改阶段：这也是最为复杂和值得探讨的阶段。
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为什么没有联排？
作为经济性别墅大家第一印象的联排别墅，为什么不能入选最佳改善的产品业态？
作为经济性别墅的代表联排别墅最大的优势就是符合大众对于别墅最基本的定义：有天有地。但除此之外它的缺点实在太多太明显，以至于说住过了别墅还想换大平层的基本都是联排的业主。
联排别墅的问题有以下几个方面：
1、楼梯
楼梯这个东西，看似不起眼，其实对于居住的舒适度和私密性都有非常重要的影响。
户型分析里有个概念叫动静分离，说的是设计合理的户型动的空间（客餐厅等）和静的空间（卧室）要明显分开，以期家里有多名成员同时在时生活可以互不干扰。
平层产品无论如何设计，其实都谈不上真正的动静分离（大平层后议），而楼梯就可以很好的解决这个问题。
但是楼梯，一层足以，二层最多，再多不但不能加分，生活的舒适性还将急剧下降。真正的高端独栋别墅都是2层为主的。
而联排别墅，为了控制面宽和总面积，只能往高了堆，地上3层是起步的，市面上只有极少数地上2层的联排（世贸石湖湾）。
世贸石湖湾
自从龙湖狮山原著开盘热销之后，开了一个非常不好的头，之后的别墅凡是带地下室的，统统都是5.3米，5.5米挑高了，说是一层，实则2层。加上地面的3层，目前市面上的联排别墅都是5层起步，极端的甚至有6层（国瑞熙墅）。
龙湖狮山原著
国瑞熙墅
家里面5-6层，什么概念？以前老公房从上到下1个单元全是你家，这种房子怎么住？没办法了，家里面还得装电梯，本来在面宽上就不怎么占优的联排中间装上电梯，周边的楼梯自然就非常的窄小，结果就是电梯也小，楼梯也小，怎么住都不舒服。
这还不算家用电梯的购买和运行成本都很高，后期的电费、维护费可不是一笔小数，无形中就大幅提高了持有成本，和我们好房要尽可能降低持有成本的理念相悖。
2、面宽
面宽是联排别墅第二个天生的缺陷，大家看现在市场上的高层户型是不是越来越多大面宽横厅的户型出现了？这说明大家的审美需求大体上是一致的，对相对宽敞的居住环境还是向往的。
联排别墅看似面积200-300，带上地下室能有400-500，但是实际每一层的面积都是比较有限的。做了南向的横厅就没有卧室了，做了卧室客厅就和高层一个样了，天生的产品缺陷，无法克服。
3、面积
也有联排别墅可以兼顾舒适度，就是往大了做，地上面积至少200以上，加上地下，400平以上了（现在的合院也类似，比如山水越澜庭），说是联排/合院，实则当双拼/小独栋来卖了，面积和总价都大幅提升了。
山水越澜庭
跨级和上层的产品业态竞争，是非常吃亏的，何况一旦面积达到这个层面，也违背了我们尽可能规避房产税的思路，直接归于CEO盘pass掉。
综上，联排别墅作为一种市场上常见的别墅业态，大家购买时千万小心，一定要从实际居住的角度来考虑它的实用性，不要迷信有天有地这几个字。
当然，也不是所有的联排都不能考虑，市面上就有设计的非常巧妙的小联排非常抢手，比如阿卡迪亚4期的小联排，优势如下：
1、地上3层，无地下室，实用
2、面宽7米，舒适
3、产证仅130多平，实用近200平，持有成本低，规避房产税
阿卡迪亚4期
非常好的产品，楼主也是了解到的太晚了，后悔没早点看，现在价格涨的完全无法看，和湖东核心区学区房单价有的一拼。
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所以，作为终极改善阶段的产品业态，是洋房与叠墅及伪大平层之争。
先说伪大平层，有伪自然就有真。通常大家认为的大平层就是那种高层180平左右的户型，或者200到220平左右的，实际上这些都是伪大平层。
作为可以和最高级别独栋别墅对抗的真大平层，它的面积至少也要300起步的，甚至400到500都有可能，基本就是那种一层一套或者最多2套的。而且，很多都是类似于写字楼那种的点式结构。
这种结构做大平层的好处就是可以实现真正的动静分离，核心筒在中间，主人电梯与保姆电梯分开，活动区和休息区分散在楼层的两侧，基本不会互相干扰。
如果想在苏州看看真正的湖景大平层什么样，独墅湖的半月湾是个不错的选择，一层2套，都买下来打通360度真湖景环绕。
所以，现在大家讨论的大平层，实则是面积稍大点的高层，如融创一号院，玲珑湾第一排等。这样的产品从居住的舒适度而言属于中等偏上，能否成为终极改善，还要看附加属性如优质学区、核心景观资源等。
真要从居住的舒适度角度出发，目前阶段最合适的产品还是很多人不太待见的叠墅。
以前的叠墅产品力是不太行，有的和复式没有啥本质的区别。自从大家的审美开始向大开间客厅转移之后，叠墅相对于联排的优势就凸显出来了，因为叠墅可以在面宽上实现突破，现在南向3开间，楼上楼下一共6开间朝南的户型已经不少见了。
前两天热销的金茂府叠加、园区的铂悦府、新区的龙湖狮山原著叠拼都是这样的产品，这里先不展开，以后详细分析。
相对于联排而言，叠加最大的劣势是天地只能选一个，但是优势非常明显：
1、楼梯数量可控，一般1层，最多2层也能接受
2、南向开间可拓展
3、面积可控，一般200平以内可以搞定
4、可选地下空间，花园或者露台。
最后是洋房，这个大家都比较熟悉了，中规中矩，不出彩，但也可以接受，如果处于核心区位也会非常抢手，比如唐宁府。
综上，在终极改善这个层面上，叠墅和大平层才是大家应该重点关注的产品。
