政策环境综述：央行实施降息操作，政策改善力度及频次持续提升。4月以来中央有关“因城施策”表述加强，央行等金融机构支持因城施策落实好差别化住房信贷政策，各地改善政策出台频次已超14年同期水平，但力度有进一步提升的空间。4月以来，出台四限放松政策的城市能级有明显提升，兰州、沈阳、银川等多个限购城市下调首付比，南京、苏州等强二线多次放松限购。央行实施降息操作，将普通住宅首套房贷款利率下限由基准LPR下调为基准LPR-20bp，下调5年期LPR至4.45%，较前期下降15pb，需求端按揭环境改善。
成交市场综述：市场维持低热度，推盘、成交持续下行。根据国家统计局数据，22年4月全国商品房销售金额同比下降46.6%，降幅环比扩大20.4pct，销售金额规模回归16年水平，市场总体量价齐跌，受经济压力、疫情反复及市场观望情绪等因素影响，各区域热度全面下行。推盘方面，4月26城市商品房单月推盘面积环比上升9.8%，同比下降31.7%，年初以来推盘规模同比下降26%，企业推盘能力及意愿下降，行业也不具备承接相应货值的环境条件。
土地市场综述：出让金同比下降超60%，溢价率边际小幅回升。2022年4月全国600城商住用地出让金3191亿元，同比下降46%，非22城出让金1130亿元，同比下降64%，出让金规模仍处于低位。景气度方面，4月溢价率为5.3%，供需比（MA6）为1.52，环比下降0.02。22年4月供需两端持续下行，企业投资意愿不足。4月出让金排名前三的省份分别为浙江、江苏及广东，其中浙江及江苏移动平均6个月的供需比均为1.1，低于全国平均水平1.5，东部景气度相对稳定。
开发投资市场综述：新开工持续下降，资金环境影响投资意愿。根据统计局数据，22年4月全国商品房新开工面积同比下降44.2%，单月规模创近10年新低，截至4月累计施工面积同比持平，也是数据披露以来首次施工0增长。投资方面，4月全国房地产开发投资1.14万亿元，同比下降10.1%，21年下半年以来土地交易走弱、资金链紧张、销售景气度下滑使得行业施工投资压力持续增大。
融资市场综述：房企到位资金持续回落，供需压力持续。根据统计局数据，2022年4月房地产企业到位资金同比下降35.5%，降幅较3月扩大12.5pct。分渠道来看，4月按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降42.4%、53.0%、28.0%、6.6%，除开发贷降幅小幅收窄，各类资金降幅均有所扩大，虽然主管部门及银行支持态度较为明显，但供需两端压力使得企业及居民信贷需求持续下滑。
风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。
